Avocat baux commerciaux Paris

Les baux commerciaux sont soumis à un statut particulier et dérogatoire dont il convient de bien maîtriser les règles pour agir efficacement en cas de difficultés liées à l'exécution du bail : loyers impayés, renouvellement ou refus de renouvellement du bail, fixation de l'indemnité d'éviction, révision du loyer ou fixation du loyer du bail renouvelé ...

Votre Avocat en droit immobilier met à votre disposition ses compétences en matière de baux commerciaux pour vous orienter dans chaque cas vers la solution la plus appropriée et la procédure la plus adaptée.


Loyers impayés, acquisition de la clause résolutoire

Le non-paiement des loyers appelle une réaction rapide du bailleur car, en matière de baux commerciaux, la dette augmente d'autant plus vite que les loyers sont en principe trimestriels.

En cas de loyers impayés, le bailleur a intérêt à se prévaloir rapidement du bénéfice de la clause résolutoire qui figure dans le contrat de bail.

En effet, à condition de respecter strictement les formes et délais prévus par le législateur, et notamment la signification par voie d'huissier d'un commandement de payer les loyers resté sans effet après un délai d'un mois, cette procédure permet au bailleur d'obtenir rapidement auprès du Tribunal de Grande Instance un titre exécutoire, c'est-à-dire une décision de justice, constatant la résolution du contrat de bail et ordonnant l'expulsion du locataire, outre sa condamnation à payer sa dette locative et une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution des lieux.

Le juge peut accorder des délais au preneur pour s'acquitter progressivement de sa dette locative. Cette mesure suspendra l'expulsion tant que les délais sont respectés et que le loyer courant est payé : le bail se poursuivra alors normalement une fois la dette apurée.

Toutefois, si le preneur ne respecte pas ces délais, le bailleur peut poursuivre son expulsion sur la base de la décision obtenue, sans qu'il soit nécessaire de retourner devant le juge et de recommencer une nouvelle procédure.

Votre Avocat vous conseille et vous représente dans la mise en œuvre de cette procédure.

Renouvellement du bail, refus de renouvellement du bail, indemnité d'éviction

A l'issue du bail, le preneur comme le bailleur peut faire une demande de renouvellement, ou une offre de renouvellement.

Si le bail est renouvelé, les parties peuvent fixer un nouveau loyer ou, à défaut d'accord, solliciter sa fixation judiciaire par le juge des loyers commerciaux.

Le propriétaire est en droit de s'opposer à une demande de renouvellement du bail, à condition de payer à son locataire une indemnité d'éviction destinée à réparer son préjudice.

L'indemnité d'éviction n'est toutefois pas due si le refus de renouvellement du bail est motivé par un motif grave et légitime ou par le caractère insalubre et dangereux de l'immeuble, ou si le bailleur change d'avis et exerce son droit de repentir.

Votre Avocat en droit immobilier met ses compétences en matière de baux commerciaux à votre service pour vous conseiller et vous assister ou vous représenter en cas de litige relatif au refus de renouvellement du bail ou à la fixation du montant de l'indemnité d'éviction.


Fixation du loyer du bail révisé ou du bail renouvelé

Loyer du bail révisé

Après l'expiration d'un délai minimal de trois ans après la date de prise d'effet du bail commercial, le bailleur peut former à n'importe quel moment une demande en révision du montant du loyer.

Le montant du loyer révisé obéit à la règle du plafonnement, c'est-à-dire qu'il est fixé en fonction de la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction depuis la conclusion du bail ou la dernière révision du loyer.

Toutefois, la règle du plafonnement est écartée en cas de variation de plus de 10 % de la valeur locative du fait de la modification des facteurs locaux de commercialité.

Loyer du bail renouvelé

Le loyer du bail renouvelé est librement fixé par les parties.

A défaut d'accord, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, dans la limite d'un plafond correspondant à la variation de l'indice national trimestriel du coût de la construction.

Toutefois, la règle du plafonnement ne s'applique pas lorsque le bail s'est poursuivi par tacite reconduction au-delà de 12 ans ou s'il est démontré qu'au cours du bail expiré, il y a eu une modification notable des éléments suivants, justifiant le déplafonnement : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité ou prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Action ou fixation du loyer révisé ou renouvelé

A défaut d'accord entre les parties, et éventuellement après l'avis de la commission départementale de conciliation, le loyer est fixé judiciairement par le juge des loyers commerciaux, à l'issue d'une procédure qui obéit à des règles très précises de forme et de délais.

Votre Avocat en droit immobilier met ses compétences en matière de baux commerciaux à votre service pour vous conseiller et vous représenter dans la mise en œuvre de cette procédure.

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